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Défiscalisation immobilière : copropriétaires attention à la gestion de l’ASL !

Civil - Immobilier
17/07/2019
Le notaire ayant instrumenté les actes constitutifs d’un programme de défiscalisation immobilière ainsi qu’ouvert le compte au nom de l’Association syndicale libre (ASL), auprès de la Caisse des dépôts et consignations, n’est pas tenu de vérifier la désignation régulière du représentant de l’ASL avant d’accéder à la demande de libération des fonds.
Un programme immobilier a été monté sur un projet de restauration d’un château et en vue de la revente de produits défiscalisés. À ce titre, un notaire a établi l’état descriptif de division et dressé le règlement de copropriété. Puis les lots ont été commercialisés par des conseillers en gestion de patrimoine et vendus. Enfin, et pour lesquels le même notaire a instrumenté chacune des ventes.

Une fois les lots vendus, les copropriétaires se sont regroupés en ASL (association syndicale libre) pour le suivi des travaux de restauration, et assurant ainsi la maîtrise d’ouvrage. L’ASL a désigné une entreprise de travaux générale, et cette dernière a elle-même fait appel à un sous-traitant pour la réalisation des travaux.
Le notaire a ouvert un compte auprès de la Caisse des dépôts et consignations au nom de l’ASL afin de recevoir les appels de fonds pour le financement des travaux. Les travaux de démolition achevés, le sous-traitant ayant à peine entrepris les travaux de restauration, a été placé en liquidation judiciaire. Toutefois, il a perçu environ deux tiers du montant des travaux.

Les copropriétaires ont fait l’objet d’un redressement fiscal car les travaux réalisés n’étant pas de restauration à ce stade, ils ne pouvaient bénéficier des déductions d’impôt prévus à l’article 31-I-1er du Code général des impôts. Ils ont dès lors saisi les juridictions afin d’engager la responsabilité du notaire, des conseillers en gestion de patrimoine, du liquidateur judiciaire du sous-traitant et de leurs assureurs.

En cassation, la mise en œuvre de la responsabilité du notaire est contestée. Il est notamment fait grief à celui-ci, de ne pas avoir détecté l’irrégularité dans le versement des fonds. Le notaire ayant fait suite à une demande de paiement adressée par le directeur de l’ASL, qui avait été désigné irrégulièrement à l’occasion d’une assemblée générale fictive. Il est précisé que le notaire aurait dû déceler la fictivité de l’assemblée dans la mesure où la date de tenue était la même que celle où il recevait un des copropriétaires (soi-disant présent à l’assemblée) pour signature. Les demandeurs font valoir que le notaire est tenu de vérifier la réalité des pouvoirs d’un mandataire.
La Haute juridiction ne suit pas le raisonnement et estime que le notaire avait pu légitimement ne pas faire le lien entre la date des actes de vente et celle de la tenue de l’AG, et qu’il ne lui appartenait pas de solliciter la feuille d’émargement de l’assemblée litigieuse qui aurait permis de déceler les irrégularités dans la désignation du représentant de l’ASL.

La demande en responsabilité des conseillers en gestion de patrimoine n’a pas abouti, également. La Cour de cassation juge qu’il n’est pas démontré que les conseillers aient manqué à leur devoir d’information quant à la condition de réalisation des travaux de restauration pour le bénéfice des déductions fiscales. Enfin, elle considère que leur mission ne comprenait pas le suivi ultérieur des travaux et de la gestion de l’ASL.
Source : Actualités du droit